Gebreken en renovatie
De wet definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW).
Voor woonruimte kan van deze definitie niet worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte kan dat wel, wat in de praktijk ook veelvuldig gebeurt.
De hoofdregel is dat de verhuurder verplicht is tot het verhelpen van gebreken op verlangen van de huurder. Is hij daarmee in verzuim, dan kan de huurder de herstelverplichting zelf ter hand nemen en de kosten die hij daarvoor maakt, verrekenen met de huurprijs. Dat brengt wel enig risico met zich: indien blijkt dat de gebreken die de huurder zelf verholpen heeft niet voor rekening van de verhuurder komen, terwijl de herstelkosten door de huurder verrekend zijn met de huur, kan dat als wanprestatie worden aangemerkt met alle gevolgen van dien.
Leidt een gebrek tot vermindering van huurgenot, dan kan de huurder evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij de verhuurder behoorlijk kennis heeft gegeven van het gebrek.
De verhuurder is als gezegd verplicht om gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen, maar is daartoe niet zonder meer bevoegd indien de huurder geen herstel wenst. De verhuurder die werkzaamheden aan het gehuurde wil uitvoeren tegen de wens van de huurder is aangewezen op artikel 7:220 BW. Dit artikel bevat een regeling voor de gedoogplicht van huurder ten aanzien van dringende reparaties en/of renovatie die de verhuurder wil uitvoeren. De verhuurder zal daartoe een, gelet op de belangen van verhuurder én huurder, redelijk voorstel moeten doen. Voor complexgewijze renovatie geldt dat een voorstel vermoed wordt redelijk te zijn, indien 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.
