Beëindiging van huurovereenkomsten, inclusief ontruimings- of huurbescherming
Beëindiging van huurovereenkomsten kan plaatsvinden door:
- het verstrijken van de overeengekomen duur;
- door opzegging;
- met wederzijds goedvinden;
- door ontbinding in geval van een toerekenbare tekortkoming.
Ad 1. Het verstrijken van de overeengekomen duur
Een huurovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak kan alleen eindigen door het enkele verstrijken van de overeengekomen duur, indien het huurobject een ‘overige gebouwde onroerende zaak’ (als tegenhanger van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW) of een ongebouwde onroerende zaak betreft. Voor dergelijke huurobjecten geldt artikel 7:228 lid 1 BW op grond waarvan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer de bepaalde tijd is verstreken.
In de praktijk wordt ook voor deze categorieën huurobjecten echter vaak een huurovereenkomst gesloten waarin een opzegregeling is opgenomen. Is dat het geval, dan eindigt de huurovereenkomst niet door het enkele verstrijken van de overeengekomen termijn, maar is opzegging conform de overeengekomen regeling noodzakelijk om de overeenkomst te doen eindigen.
Ad 2. Opzegging, huur- en ontruimingsbescherming
Voor woonruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW geeft de wet uitgebreide regelingen omtrent opzegging, beëindiging en huurbescherming. Voor overige bedrijfsruimte geldt een vorm van ontruimingsbescherming.
Woonruimte
Voor de opzegging van een huurovereenkomst voor woonruimte is altijd opzegging vereist, ook al is de huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd. Artikel 7:271 BW (lid 3) verplicht zowel de verhuurder als de huurder om bij opzegging gebruik te maken van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Alleen voor de verhuurder eist lid 4 dat de opzegging de gronden voor opzegging moet vermelden en dat het daarbij altijd moet gaan om (één van de) gronden zoals aangegeven in artikel 7:274 lid 1 BW. Door de voorgeschreven opzeggingsgronden in combinatie met het feit dat een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat een rechter onherroepelijk heeft beslist dat de huurovereenkomst eindigt, is sprake van een vergaande vorm van huurbescherming.
Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW
De huurovereenkomst voor dit type bedrijfsruimte dient op grond van artikel 7:292 BW te worden gesloten voor de duur van minimaal vijf jaar, met een verlenging van nog eens vijf jaar. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen – met inachtneming van een minimale opzegtermijn van één jaar – de huurovereenkomst per aangetekende brief of deurwaardersexploot opzeggen tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar en vervolgens weer tegen het einde van de looptijd van de volgende huurperiodes. Voor de verhuurder geldt dat hij bij opzegging de gronden moet vermelden. Die gronden zijn beperkt tot de in artikel 7:296 BW genoemde gronden en zijn bij opzegging na de eerste vijf jaar beperkter dan daarna. Als de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, eindigt deze op de dag waartegen opzegging heeft plaatsgevonden, ongeacht of de verhuurder daarmee instemt. Als de verhuurder heeft opgezegd en de huurder stemt daar niet mee in, eindigt de huurovereenkomst pas op het moment dat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering van de verhuurder. De huurder wordt hierdoor in vergaande mate beschermd.
Overige gebouwde onroerende zaken
Op een gebouwde onroerende zaak, of een gedeelte daarvan, die geen woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW betreft, is artikel 7:230a BW van toepassing. De huurovereenkomst zelf eindigt door het verstrijken van de overeengekomen duur of door opzegging door de huurder of verhuurder. Verplichte opzeggingsgronden zoals die zijn voorgeschreven bij woonruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zijn er niet, maar op grond van artikel 7:230a BW hoeft de huurder de gehuurde zaak niet onmiddellijk bij het eindigen van de huurovereenkomst te ontruimen. De verhuurder moet eerst schriftelijk de ontruiming aanzeggen, waarna de huurder in beginsel van rechtswege ontruimingsbescherming geniet gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. Binnen die termijn van twee maanden kan de huurder de rechter verzoeken om de periode waarbinnen hij ontruimingsbescherming geniet, te verlengen. Het indienen van zo’n verzoek schorst de verplichting tot ontruiming.
Ad 3. Beëindiging met wederzijds goedvinden
Beëindiging van een huurovereenkomst kan uiteraard ook plaatsvinden in goed overleg tussen verhuurder en huurder. Komen partijen er op voorhand samen uit, dan staat het feit dat de overeengekomen duur van de overeenkomst nog niet is verstreken, niet aan beëindiging van een huurovereenkomst in de weg en kunnen ook de bij woonruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW voorgeschreven opzeggingsgronden worden gepasseerd. Zegt de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig op en de huurder stemt daar vervolgens schriftelijk mee in, dan eindigt de huurovereenkomst in afwijking van de hoofdregels zoals neergelegd in artikel 7:272 BW en 7:295 BW op het tijdstip waartegen is opgezegd, zonder dat de rechter daarover hoeft te beslissen. De twee maanden ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW blijft in zo’n geval eveneens achterwege.
Ad 4. Ontbinding
Komt één van de partijen bij de huurovereenkomst haar verplichtingen uit hoofde van die huurovereenkomst niet na, dan kan de huurovereenkomst door de andere partij worden ontbonden op de grond dat haar wederpartij toerekenbaar tekortschiet (artikel 6:74 BW). Hoofdregel is dat een overeenkomst kan worden ontbonden door een schriftelijke verklaring of op vordering van de rechter. Voor huurovereenkomsten met betrekking tot gebouwde onroerende zaken, woonwagens in de zin van artikel 7:235 BW en standplaatsen in de zin van artikel 7:236 BW geldt op grond van artikel 7:231 BW echter dat ontbinding op de grond dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, slechts door de rechter kan plaatsvinden. Voor andere gevallen van beëindiging door ontbinding (bijvoorbeeld door het intreden van ontbindende voorwaarden) geldt dat de ontbinding wel buitengerechtelijk kan plaatsvinden.
