De tussentijdse beëindiging van een geliberaliseerde pachtovereenkomst

Sinds september 2007 kennen we in het pachtrecht de “geliberaliseerde pachtovereenkomst”. Dat is een pachtovereenkomst voor losse percelen landbouwgrond (dus niet voor gebouwen), waarbij een groot aantal dwingendwettelijke regels van de reguliere pacht niet gelden. Belangrijke voordelen zijn dat de overeenkomst eindigt op de overeengekomen termijn (er is geen recht op verlenging) en er is geen prijstoetsing bij een overeenkomst van 6 jaar of korter.

Een geliberaliseerde pachtovereenkomst moet wel worden goedgekeurd door de grondkamer. Bij de toetsing door de grondkamer wordt onder meer gekeken of de overeenkomst bepalingen bevat die in strijd met de wet zijn. Tot 2017 oordeelde de Centrale Grondkamer dat een tussentijdse opzegging van een geliberaliseerde pachtovereenkomst niet mogelijk is.  De Centrale Grondkamer heeft de koers gewijzigd en staat dit nu wel toe (Centrale Grondkamer 22 november 2017, GP 11.773 te vinden via www.grondkamers.nl, tabblad Centrale Grondkamer).

Wat was er aan de hand? Een pachter en een verpachter hebben een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten voor 6 jaar, waarin afgesproken is dat de overeenkomst tussentijds kan worden beëindigd, zodra de bestemming van het gepachte wijzigt of het gepachte wordt verkocht. Die bepaling is door de grondkamer geschrapt. Tegen die beslissing is de verpachter in beroep gegaan bij de Centrale Grondkamer en dat heeft succes. De overwegingen van de Centrale Grondkamer om dit vanaf nu wel toe te staan, zijn de volgende.

Allereerst overweegt de Centrale Grondkamer dat het gevolg van het verbod van een tussentijdse opzegging is dat de praktijk zich heeft moeten behelpen met geliberaliseerde overeenkomsten voor de duur van één jaar, in het geval een toekomstige gebeurtenis wordt verwacht, zoals een bestemmingswijziging. Als het toegestaan zou worden om een tussentijdse beëindiging af te spreken, zou vaker gebruik worden gemaakt van een geliberaliseerde overeenkomst voor een langere duur dan één jaar. Dat is zowel in het belang van de pachter en de verpachter. De pachter heeft daarmee in beginsel een langer perspectief dan één jaar en voor de verpachter is het administratief en financieel aantrekkelijker. De duurzame relatie is in beider belang.

Daarnaast vindt de Centrale Grondkamer dat de wet de tussentijdse opzegging niet uitsluit, integendeel: de wettelijke regels omtrent opzegging zijn niet van toepassing. Daarmee is een tussentijdse opzegging niet zonder meer in strijd met de wet. Ook is uit de parlementaire geschiedenis een aanknopingspunt te halen dat de wetgever partijen daartoe wel de ruimte heeft willen geven.

Dit oordeel betekent tot slot niet dat ieder tussentijds beëindigingsbeding mogelijk is. De Centrale Grondkamer stelt als voorwaarde dat de beëindigingsgrond voor partijen “objectief bepaalbaar” moet zijn. Voor de pachter moet voorzienbaar zijn hoe lang de grond in gebruik kan blijven. Dat is het geval als een beëindiging overeengekomen is die van een objectief bepaalbare gebeurtenis uitgaat. Dat is niet het geval als de verpachter eenzijdig de mogelijkheid heeft om op ieder gewenst moment de pachtovereenkomst op te zeggen. Met andere woorden: de geliberaliseerde pachtovereenkomst kan alleen tussentijds worden opgezegd op grond van een gebeurtenis die objectief bepaalbaar is. Bij verkoop of een bestemmingswijziging is dat het geval, zodat in dit geval de Centrale Grondkamer de geliberaliseerde pachtovereenkomst inclusief opzeggingsbeding heeft goedgekeurd.