info@vangoud.nl
026 - 443 50 20
info@vangoud.nl | 026 - 443 50 20
Overheid

Planschade: actieve risicoaanvaarding beoordeling aankoopmoment voorzienbaarheid

17 oktober 2019

PLANSCHADE: ACTIEVE RISICOAANVAARDING, BEOORDELING AANKOOPMOMENT VOORZIENBAARHEID

Inleiding

In deze uitspraak van 9 oktober 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3401) beoordeelt de bestuursrechter op welk moment tussen partijen precies een koopovereenkomst is gesloten. Het antwoord op die vraag is relevant voor het bepalen van de datum voor voorzienbaarheid.

Feiten en omstandigheden

Een vennootschap koopt in 2013 een pand in de binnenstad van Groningen. In maart 2015 treedt een nieuw bestemmingsplan in werking op grond waarvan het niet langer mogelijk is om op het binnenterrein een gebouw met 17 wooneenheden te realiseren. Het voorontwerp van dit bestemmingsplan is op 30 mei 2013 ter inzage gelegd, zodat die datum als datum voor voorzienbaarheid geldt. De waardevermindering wordt door de eigenaar begroot op €720.000,-- en voor dit bedrag wordt in 2016 een verzoek om tegemoetkoming van planschade ingediend.

De schadebeoordelingscommissie vraagt ten behoeve van haar advisering de koopakte op bij de vennootschap. Deze is door verkoper op 3 oktober 2013 getekend en op 7 oktober 2013 namens koper, derhalve nadat de planologisch nadelige wijziging objectief voorzienbaar was geworden.

In reactie op het conceptadvies van de schadebeoordelingscommissie legt de vennootschap een verklaring over. Daarin is vermeld dat zij op 11 april 2013 de koop met betrekking tot het gebouw al had gesloten. Volgens de verklaring was het op dat moment een moeilijke tijd om de financiering rond te krijgen en kopers te vinden in de prijsklasse van het gebouw. De verkoper wilde alleen verkopen zonder voorbehoud van financiering en in de staat zoals het gebouw er bij stond. Omdat het om een groot bedrag zou gaan wilde de verkoper wel even wachten. Overeengekomen werd dat de vennootschap het pand af zou nemen zodra de financiering rond was. Door de crisis en vakantieperiode is het op papier gekomen per 2 oktober 2013, aldus de verklaring.

De schadebeoordelingscommissie achtte de verklaring volstrekt ongeloofwaardig. Deze vormde dus geen reden om uit te gaan van een de datum van 11 april 2013 als datum waarop de koop is gesloten. Het verzoek om planschade werd vervolgens door het college (ook na bezwaar) afgewezen vanwege voorzienbaarheid ten tijde van de aankoop.

Beroepsgronden

De vennootschap gaat in beroep. Het beroep spitst zich toe op de vraag wanneer de koopovereenkomst precies is gesloten. Die datum is immers bepalend voor de vraag of de nadelige planologische wijziging objectief voorzienbaar was voor de vennootschap.

In beroep legt de vennootschap een nieuwe schriftelijke verklaring over, ditmaal van de verkoper.
In deze nadere verklaring heeft de verkoper naar voren gebracht dat de stelling in de eerdere verklaring dat hij wel even wilde wachten, niets te maken heeft met een optie tot koop, zoals de schadebeoordelingscommissie heeft geconcludeerd, maar met de datum van levering. Volgens de nadere verklaring is de koop gesloten op 11 april 2013 en is de prijs van € 1.020.000,00 die dag ook overeengekomen. Dit laatste is niet in de eerdere verklaring vermeld, omdat partijen dachten dat dit niet van belang was.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Uit de nadere verklaring volgt dat partijen zijn overeengekomen dat het gebouw zou worden afgenomen zodra de financiering rond was. Daaruit leidt de rechtbank af dat de koop pas op een later moment definitief is geworden, omdat de financiering ook later rond kwam. Volgens de rechtbank onderschrijft de koopakte dit doordat een financieringsvoorbehoud daarin niet is gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat uit de verklaringen niet blijkt dat de koop vóór 30 mei 2013 reeds definitief was.

Oordeel Afdeling en belangrijke overwegingen voor de praktijk

De vennootschap stelt hoger beroep in. Zij voert aan dat de rechtbank een onjuiste conclusie heeft getrokken omdat de koop van het gebouw wel definitief was op 11 april 2013, ondanks dat de financiering nog niet rond was, omdat zij geen financieringsvoorbehoud had gemaakt.

Naar de vennootschap stelt, was de leveringsdatum toen niet bekend, deze was afhankelijk van de financiering. Volgens de vennootschap was zij op grond van de koop van het gebouw vanaf 11 april 2013 verplicht het gebouw af te nemen en is haar dus ten onrechte tegengeworpen dat de planologische wijziging voorzienbaar was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 5.23) dient de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.

De voorzienbaarheid moet worden vastgesteld op het moment van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, en dus niet op het moment van levering (overzichtsuitspraak onder 5.25). In geval van een beroep door het bestuursorgaan op actieve risicoaanvaarding, is het aan de aanvrager om aannemelijk te maken dat hij zich vóór het moment waarop de schadeoorzaak voorzienbaar werd definitief tot aankoop van de betreffende onroerende zaak had verplicht (overzichtsuitspraak onder 8.6).

Concreet vertaald naar deze casus: de vennootschap dient dus zelf aannemelijk te maken dat zij zich vóór 30 mei 2013 definitief tot de aankoop van het gebouw had verplicht.

Tegen die achtergrond weegt de Afdeling de verklaring en nadere verklaring van de vennootschap. Daarbij wordt door de Afdeling niet nagelaten om te vermelden dat de verklaring en nadere verklaring naar voren zijn gebracht nadat het de vennootschap duidelijk was geworden wat het belang is van een eerdere datum van totstandkoming van de overeenkomst.

Het feit dat in de verklaring is vermeld dat het om een groot bedrag zou gaan, zonder dat een concrete prijs wordt genoemd, doet bij de Afdeling twijfel rijzen over de beantwoording van de vraag of de vennootschap op 11 april 2013 overeenstemming met de verkoper heeft bereikt over de prijs van het gebouw.

Die twijfel is er ook over de vraag of de gestelde koop wel definitief was op die datum, nu het kennelijk om een groot bedrag ging, uit de verklaring volgt dat de koper wel even wilde wachten, de financiering nog niet rond was en het een moeilijke tijd was om dit rond te krijgen.

De twijfel wordt niet weggenomen door de nadere verklaring van ruim een jaar na de oorspronkelijke verklaring, waarin ineens naar voren is gebracht dat op 11 april 2013 een prijs van € 1.020.000,00 is overeengekomen en is vermeld dat de opmerking over het wachten te maken had met de datum van de levering. De vennootschap heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe de stelling over de beweerdelijk op 11 april 2013 gesloten koopovereenkomst zich verhoudt tot de inhoud van de koopakte waarin is opgenomen dat partijen pas op 23 september 2013 overeenstemming hadden bereikt.

Deze uitspraak geeft een goed inzicht in de wijze waarop de bestuursrechter het moment van aangaan van de aankoopverplichting feitelijk beoordeelt. Het is de aanvrager die aannemelijk moet maken dat de aankoopverplichting dateert van vóór het moment waarop de schadeoorzaak voorzienbaar werd. Dat bewijs kan primair worden geleverd door het overleggen van een koopakte. Als de koopakte de vastlegging is van een eerder mondeling aangegane koopverplichting verdient het de voorkeur dit duidelijk te vermelden.

Het zal in de praktijk lastig zijn om dit bewijs met een achteraf op schrift gestelde verklaring alsnog te leveren. Daarvoor zal in ieder geval een beter sluitende argumentatie moeten worden geleverd dan in deze kwestie het geval is.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog, neem dan gerust contact met mij op.

 

Vastgoed