info@vangoud.nl
026 - 443 50 20
info@vangoud.nl | 026 - 443 50 20
Overheid

Het sluiten en nakomen van vastgoedcontracten ten tijde van de coronacrisis

9 april 2020

De coronacrisis heeft een diepe impact op onze samenleving. Te verwachten is dat het – ook op de lange termijn – een onuitwisbare indruk zal achterlaten op de economie en ons rechtssysteem. Want hoewel de straten op het moment van schrijven zo goed als leeg zijn, lopen huur- bouw- distributie- en nog veel meer overeenkomsten gewoon door.

Een beginsel in ons recht is dat (markt)partijen er – behoudens uitzonderlijke omstandigheden – op mogen rekenen dat contracten gewoon worden nagekomen (pacta sunt servanda, oftewel afspraak is afspraak). Toch pleiten diverse juridische auteurs ervoor dat het coronavirus dermate ingrijpende en onverwachte gevolgen heeft dat er soms een uitzondering moet worden gemaakt op dit strikte uitgangspunt. Ons rechtssysteem – van open redelijkheidsnormen doordrongen – kent meerdere manieren om deze ‘gedachte’ een juridisch houvast te bieden. Een van die manieren kan tot uiting komen in de verkeersopvattingen van overmacht als bedoeld in artikel 6:75 BW.

Dat belangen vooral ten tijde van corona hevig met elkaar kunnen botsen is onoverkomelijk. Dat merk ik ook in mijn praktijk. Door het coronavirus kunnen cliënten (als schuldenaar) soms worstelen met het naleven van overeengekomen verplichtingen of juist (als schuldeiser) met het tekortschieten daarin worden geconfronteerd. In deze blog zal ik aan de hand van enkele praktische voorbeelden ingaan op de juridische (on)mogelijkheden om de gevolgen van het coronavirus terzijde te schuiven met een beroep op de verkeersopvattingen van overmacht.


De verkeersopvattingen als grond voor overmacht

Overmacht houdt in dat een schuldenaar (bijvoorbeeld een leverancier van bouwmaterialen) tekortschiet in een of meer van zijn verplichtingen uit een overeenkomst (de leverancier levert de verkeerde materialen, te laat of in het geheel niet), maar deze tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. De schuldenaar zal hiervoor moeten aantonen dat de tekortkoming niet voor zijn risico komt op grond van de wet (hulpzaken- of personen), een rechtshandeling (meestal een overeenkomst) of de verkeersopvattingen (kortgezegd de heersende maatschappelijke overtuiging).

Omdat ‘de heersende maatschappelijke overtuiging’ een abstract en normatief begrip blijkt te zijn, betreft dit meestal een restcategorie als al het andere geen uitkomst biedt. Het is dan ook deze overmachtsgrond waar schuldenaren in tijden van crisis hun tekortkoming onder proberen te scharen. De uitkomsten lopen sterk uiteen omdat alle relevante omstandigheden van het geval worden meegewogen bij de beoordeling. Dit verklaart, in het kader van de rechtszekerheid, het uitgangspunt dat contracten moeten worden nagekomen. Contractanten moeten immers - misschien wel juist in crisistijd - weten wat ze kunnen verwachten.


De verkeersopvattingen ten tijde van corona; enkele voorbeelden

Ter verduidelijking van een toepassing van de verkeersopvattingen – en toegesneden op ‘ten tijde van corona’ - kan onder meer worden gewezen op het voorbeeld van de leverancier van bouwmaterialen die zijn bouwmaterialen niet meer aan een aannemer bij een bouwplaats kan afleveren omdat deze bouwplaats door wettelijke coronamaatregelen gesloten moet blijven. In een dergelijk geval, waarin er onmogelijk nagekomen kan worden, lijkt een beroep op overmacht op grond van de verkeersopvattingen doorgaans gehonoreerd te worden. Een veel gehuldigde opvatting is dat gevolgen van dergelijke ingrijpende onvoorzienbare verboden vanuit de overheid niet voor rekening en risico van deze leverancier moeten komen. De aannemer is door de tekortkoming van de leverancier (want dat blijft het) bevrijd van zijn verplichting om voor de levering te betalen.

Toch leiden enkele aanpassingen van het gegeven voorbeeld tot geheel andere uitkomsten. Stel dat de bouwplaats uit ons vorige voorbeeld – om in de woorden van Maxime Verhagen te blijven – “nog niet gesloten hoeft te worden als gevolg van coronamaatregelen”. Nu wordt echter op de afgesproken leveringsdatum niet geleverd omdat (het personeel van) de leverancier ernstige vrees heeft om besmet te worden met het coronavirus. Nu zal de leverancier moeten stellen en bij betwisting bewijzen dat zijn vrees dermate ernstig en gegrond was dat levering inderdaad niet van hem kon worden gevergd. Omdat alle relevante omstandigheden worden meegewogen, kan hij de (andere) wel als een van de omstandigheden naar voren brengen om aan te tonen dat zijn vrees ernstig en gegrond is. Toch zal de leverancier, nu nakoming in principe nog mogelijk is, moeten aantonen dat er ook geen redelijk alternatief voor handen was (zoals een derde laten leveren of leveren in beschermende kleding). Als de leverancier dit kan aantonen, is de aannemer in ieder geval tijdelijk van zijn betalingsverplichting ontheven.

Stel nu dat de leverancier uit het vorige voorbeeld wel de bouwmaterialen levert, maar dat het nu de aannemer is die zijn kant van de overeenkomst niet na kan komen omdat hij onvoldoende liquide middelen heeft om voor de levering te betalen. De aannemer doet een beroep op de verkeersopvattingen van overmacht en wijst er in dit kader op dat zijn financiële situatie het gevolg is van een tegenvallende hoeveelheid opdrachten omdat mensen bang zijn voor coronabesmetting en anderhalve meter afstand moeten (en willen) houden.

Deze argumenten van de aannemer klinken alleszins redelijk. Toch leert het verleden dat betalingsproblemen – zelfs in tijden van crisis – in de regel niet als een overmachtssituatie kwalificeren. Zie hiervoor bijvoorbeeld het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 1 juli 2015 (ECLI:NL:RBZWB:2015:6665), waarin een woningbouwproject vanwege de economische kredietcrisis niet werd gerealiseerd maar een beroep op overmacht strandde. Een van de gedachtes hierachter is dat door schommelingen – die eigen zijn aan een economie op basis van marktwerking – voorkomende crisissen onvermijdbaar en dus voorzienbaar zijn.

Met het laatstgenoemde argument wordt niet duidelijk waarom het coronavirus tot een andere conclusie zou moeten leiden. Virusuitbraken komen immers vaker voor; denk aan de Spaanse-, Aziatische-, Mexicaanse- en Hongkonggriep die van 1918 tot nu aan meer dan 50 miljoen mensen het leven hebben gekost. Als gezegd, hoeven bouwplaatsen op moment van schrijven nóg niet gesloten te worden. Dat roept de vraag op of een beroep op overmacht nog succesvol kan zijn wanneer partijen nu een grote order overeenkomen, maar de bouwplaats naderhand toch gesloten moet worden. In mijn volgende blog zal ik daarom ingaan op de mogelijkheden van partijen om zelf te bepalen wat tussen hen onder overmacht moet worden verstaan.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog, neem dan gerust contact met mij op.

Vastgoed